自2013年国际旅游岛建设热潮，到2020年自贸港政策横空出世，海南房地产市场走过了跌宕起伏的十年。这十年，既是一部政策与市场交织的演变史，也是一幅房企浮沉、命运分野的生动画像。

黄金时代与狂热之痛（2013-2018）

国际旅游岛政策的深入，催生了海南楼市的“黄金时代”。全国性房企如碧桂园、恒大、融创等巨头蜂拥而至，凭借高周转模式，在沿海市县快速布局大盘。本土房企如海南本土的鸿洲、海航地产等也借势扩张。这一时期，“跑马圈地”、“开盘即罄”成为常态，房价一路飙升，尤其是三亚、海口等热门区域。狂热背后暗藏隐忧：过度依赖岛外客户、产品同质化严重、部分区域库存高企。2018年，海南祭出最严全域限购政策，楼市骤然入冬，为之前的无序扩张敲响了警钟。

政策严冬与行业洗牌（2018-2020）

全域限购如同一盆冰水，让市场急速冷却。高度依赖销售回款、杠杆率高的房企首当其冲。部分激进的全国性房企在海南的项目陷入滞销，资金链承受巨大压力，不得不收缩战线、降价促销，甚至转让项目股权以求自保。一些本土中小型房企，因实力较弱、项目单一，在严冬中难以为继，逐渐退出市场或陷入停滞。这一时期，是行业的一次深度出清，“活下去”成为许多企业的首要目标。

自贸港新纪元与分化重生（2020至今）

《海南自由贸易港建设总体方案》的公布，为楼市注入了新的长期利好逻辑。市场预期从单纯的“旅居地产”转向“自贸港价值投资”。房企格局也随之深刻分化：

• “站立者”的转型：一批房企成功穿越周期，调整策略站稳脚跟。如部分全国性房企，转向开发更符合本地改善需求、长期运营的优质项目，或积极参与安居房、人才房等政策性住房建设。一些本土稳健型房企，凭借对本地市场的深刻理解和扎实的资产根基，在核心区域持续深耕。更有企业积极探索旅游地产、康养地产的运营服务模式，从开发商向服务商转型。

• “跌倒者”的教训：那些倒下的企业，其教训多为共性：在政策红利期过度乐观、杠杆用到极致、产品脱离实际需求、布局集中于受调控影响最大的旅居市场。它们的退场，标志着旧有粗放发展模式的终结。

未来画像：稳健、品质与长期主义

海南房地产的画像正被重新描绘。政策层面，“房住不炒”与自贸港建设并行，鼓励发展与实体经济相结合的地产形态。市场层面，需求主体将更趋多元化，本地市民、引进人才的安居需求，与岛外客户对高品质旅居、康养资产的需求并存。

对房企而言，过去的十年证明，在海南这片特殊的市场，能最终“站立”的，将是那些尊重政策周期、敬畏市场规律、注重产品品质与创新、财务稳健并具备长期运营能力的“马拉松选手”。海南房地产的下一个十年，将不再是野蛮生长的草莽江湖，而是精耕细作、服务自贸港全局发展的专业赛场。那些从上一个周期中汲取了教训、成功转型的企业，有望在全新的赛道上，勾勒出更清晰、更健康的发展轮廓。